Ley de alquileres
LEY DE ALQUILERES
El 30 de junio se publicó en el Boletín Oficial la Ley Nº 27.551, modificatoria
del Código Civil y Comercial de la Nación (“CCCN”) en materia de Régimen
de Locación de Inmuebles para uso habitacional y comercial.
Sintetizamos las disposiciones más importantes:
1. Domicilio Especial. Las partes pueden constituir un domicilio
electrónico en el que se tengan por eficaces todas las notificaciones,
comunicaciones y emplazamientos que allí se dirijan (art. 75 CCCN)
2. Plazo Mínimo. 3 años, cualquiera sea su destino, a excepción de
embajadas, locaciones con fines turísticos, guarda de cosas, o aquellos
contratos con una finalidad contractual expresamente prevista que deba
cumplirse en un plazo menor (art. 1198 y 1199 CCCN).
3. Precio. Ajustes. Se excluye a los contratos de locación, cualquiera
sea su destino, de la prohibición de indexar de la Ley 23.928 de
Convertibilidad.
En los contratos de locación con destino habitacional, el precio del alquiler
debe fijarse como valor único y por períodos mensuales, sobre el cual solo
pueden realizarse ajustes anuales.
La actualización deberá sujetarse en partes iguales al IPC (Índice de Precios al
Consumidor) y al RIPTE (Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores
Estables), que es elaborado y publicado por el BCRA.
4. Garantías. En las locaciones habitacionales, el locatario debe
proponer al locador al menos dos (2) de las siguientes garantías: a) Título de
propiedad inmueble; b) Aval bancario; c) Seguro de caución; d) Garantía de
fianza o fiador solidario; o e) Garantía personal del locatario, que se
documenta con recibo de sueldo, certificado de ingresos o cualquier otro medio
fehaciente
El valor de la garantía no puede superar el equivalente a cinco veces el valor
mensual de la locación, salvo el caso en que la garantía sea de ingresos, en
cuyo caso puede elevarse a diez veces.
5. Locación Habitacional. No puede requerirse al locatario el pago de
alquileres anticipados por períodos mayores a un mes; la firma de pagarés; pago
de valor llave o depósitos en garantía por importes equivalentes a una cantidad
mayor a la del primer mes de alquiler.
El depósito de garantía será devuelto mediante la entrega de una suma
equivalente al precio del último mes de la locación, o la parte proporcional en
caso de haberse efectuado un depósito inferior a un mes de alquiler (art. 1196
CCCN).
6. Obligaciones del Locador. En caso de reparaciones urgentes, ante la
falta de respuesta del locador, se faculta al locatario a realizarlas por sí,
con cargo al locador, una vez transcurridas al menos veinticuatro (24) horas
corridas, contadas a partir de la recepción de la notificación. En caso de
reparaciones no urgentes, pasados 10 días de notificado el locador, el
locatario puede realizarlas por sí a cargo de éste (art. 1201 CCCN).
7. Frustración del uso o goce de la cosa. El locatario puede pedir la
rescisión de la locación o la cesación del pago, por causas no imputables a
éste, si se ve impedido de usar o gozar de la cosa, o ésta no puede servir para
el objeto de la convención. Si no se viese afectada directa o indirectamente la
cosa misma, sus obligaciones continúan como antes (art. 1203 CCCN).
8. Compensación. Los gastos a cargo del locador podrán ser compensados
por el locatario con el importe de los cánones locativos, previa notificación
fehaciente (art. 1204 bis CCCN).
9. Gastos. Solo están a cargo del locatario aquellas expensas que
deriven de gastos habituales, entendiéndose por tales aquellos que se vinculan
a los servicios normales y permanentes a disposición del locatario,
independientemente de que sean considerados expensas ordinarias o
extraordinarias (art. 1209 CCCN).
10. Resolución Anticipada. Si han transcurrido 6 meses del contrato, el
locatario debe notificar al locador su decisión de resolver con un 1 mes de
antelación. Si la terminación se produce durante el primer año, el locatario
debe abonar el equivalente a un mes y medio de alquiler. Luego del primer año,
se abona el equivalente a un mes.
En los contratos de inmuebles destinados a vivienda, si la notificación al
locador se realiza con una anticipación de tres (3) meses o más, transcurridos
al menos seis (6) meses de contrato, no corresponde el pago de indemnización
alguna por dicho concepto (art. 1221 CCCN)
11. Renovación del contrato. En los contratos de inmuebles destinados a
vivienda, dentro de los últimos tres meses de contrato, cualquiera de las
partes podrá convocar a la otra a efectos de acordar la renovación. Si hay
silencio del locador o falta de acuerdo, el locatario puede resolver
anticipadamente sin penalidades (art. 1221 CCCN).
12. Intimación de pago y desalojo. Previo a la demanda de desalojo por
falta de pago de alquileres, debe intimarse al pago por un plazo no inferior a
10 días.
La notificación remitida al domicilio denunciado en el contrato por el
locatario se tiene por válida, aun si éste se negara a recibirla o no pudiese
perfeccionarse por motivos imputables al mismo.
Cumplido el plazo o verificado cualquier incumplimiento, el locatario debe
restituir la tenencia del inmueble (art. 1222 CCCN).
13. Consignación. Si el locador de un inmueble se rehusare a cobrar el
canon locativo, el locatario debe intimarlo de manera fehaciente a que lo
reciba dentro de 48 horas siguientes a su notificación. En caso de silencio o
negativa del locador, el locatario, dentro de los tres (3) días hábiles
siguientes al vencimiento del plazo estipulado en la notificación, debe proceder
a la consignación judicial del monto adeudado, o mediante cheque cancelatorio,
de conformidad con las previsiones de la ley 25.345, estando los gastos y
costas correspondientes a cargo del locador.
14. Obligación de informar a AFIP. Los contratos de locación de inmueble
deben ser declarados por el locador ante la AFIP. Cuando se inicien acciones
judiciales a causa de la ejecución de un contrato de locación, previo a correr
traslado de la demanda, el juez debe informar a la AFIP sobre la existencia del
contrato, a los fines de que tome la intervención que corresponda.
15. Corredores. Si solo interviene un corredor, todas las partes le
deben comisión, excepto pacto en contrario o protesta de una de las partes
según el artículo 1.346. No existe solidaridad entre las partes respecto del
corredor. Si interviene un corredor por cada parte, cada uno de ellos solo
tiene derecho a cobrar comisión de su respectivo comitente.
16. Alquiler Social. Se crea el Programa Nacional de Alquiler Social
destinado a la adopción de medidas que tiendan a facilitar el acceso a una
vivienda digna en alquiler mediante una contratación formal.
17. Métodos alternativos de resolución de conflictos. El Poder
Ejecutivo, a través del Ministerio de Justicia, deberá realizar las acciones
necesarias para fomentar el desarrollo de ámbitos de mediación y arbitraje,
gratuitos o de bajo costo, aplicando métodos específicos para la resolución de
conflictos derivados de la relación locativa. El procedimiento de mediación
prejudicial obligatoria es optativo para el reclamante sin que el requerido
pueda cuestionar la vía.
18. Vigencia. Las disposiciones de la presente ley entrarán en vigencia
a partir del 1 de julio de 2020 y serán aplicables a los contratos que se
celebren a partir de su entrada en vigencia.
En caso de requerir mayor información, no dude en contactarse con Martín
Torres Girotti, Adrián L. Furman, María
Victoria Funes y Melisa Romero.