Ley de alquileres

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LEY DE ALQUILERES

El 30 de junio se publicó en el Boletín Oficial la Ley Nº 27.551, modificatoria del Código Civil y Comercial de la Nación (“CCCN”) en materia de Régimen de Locación de Inmuebles para uso habitacional y comercial.

Sintetizamos las disposiciones más importantes:

1. Domicilio Especial. Las partes pueden constituir un domicilio electrónico en el que se tengan por eficaces todas las notificaciones, comunicaciones y emplazamientos que allí se dirijan (art. 75 CCCN)

2. Plazo Mínimo. 3 años, cualquiera sea su destino, a excepción de embajadas, locaciones con fines turísticos, guarda de cosas, o aquellos contratos con una finalidad contractual expresamente prevista que deba cumplirse en un plazo menor (art. 1198 y 1199 CCCN).

3. Precio. Ajustes. Se excluye a los contratos de locación, cualquiera sea su destino, de la prohibición de indexar de la Ley 23.928 de Convertibilidad.

En los contratos de locación con destino habitacional, el precio del alquiler debe fijarse como valor único y por períodos mensuales, sobre el cual solo pueden realizarse ajustes anuales.

La actualización deberá sujetarse en partes iguales al IPC (Índice de Precios al Consumidor) y al RIPTE (Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables), que es elaborado y publicado por el BCRA.

4. Garantías. En las locaciones habitacionales, el locatario debe proponer al locador al menos dos (2) de las siguientes garantías: a) Título de propiedad inmueble; b) Aval bancario; c) Seguro de caución; d) Garantía de fianza o fiador solidario; o e) Garantía personal del locatario, que se documenta con recibo de sueldo, certificado de ingresos o cualquier otro medio fehaciente

El valor de la garantía no puede superar el equivalente a cinco veces el valor mensual de la locación, salvo el caso en que la garantía sea de ingresos, en cuyo caso puede elevarse a diez veces.

5. Locación Habitacional. No puede requerirse al locatario el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes; la firma de pagarés; pago de valor llave o depósitos en garantía por importes equivalentes a una cantidad mayor a la del primer mes de alquiler.

El depósito de garantía será devuelto mediante la entrega de una suma equivalente al precio del último mes de la locación, o la parte proporcional en caso de haberse efectuado un depósito inferior a un mes de alquiler (art. 1196 CCCN).

6. Obligaciones del Locador. En caso de reparaciones urgentes, ante la falta de respuesta del locador, se faculta al locatario a realizarlas por sí, con cargo al locador, una vez transcurridas al menos veinticuatro (24) horas corridas, contadas a partir de la recepción de la notificación. En caso de reparaciones no urgentes, pasados 10 días de notificado el locador, el locatario puede realizarlas por sí a cargo de éste (art. 1201 CCCN).

7. Frustración del uso o goce de la cosa. El locatario puede pedir la rescisión de la locación o la cesación del pago, por causas no imputables a éste, si se ve impedido de usar o gozar de la cosa, o ésta no puede servir para el objeto de la convención. Si no se viese afectada directa o indirectamente la cosa misma, sus obligaciones continúan como antes (art. 1203 CCCN).

8. Compensación. Los gastos a cargo del locador podrán ser compensados por el locatario con el importe de los cánones locativos, previa notificación fehaciente (art. 1204 bis CCCN).

9. Gastos. Solo están a cargo del locatario aquellas expensas que deriven de gastos habituales, entendiéndose por tales aquellos que se vinculan a los servicios normales y permanentes a disposición del locatario, independientemente de que sean considerados expensas ordinarias o extraordinarias (art. 1209 CCCN).

10. Resolución Anticipada. Si han transcurrido 6 meses del contrato, el locatario debe notificar al locador su decisión de resolver con un 1 mes de antelación. Si la terminación se produce durante el primer año, el locatario debe abonar el equivalente a un mes y medio de alquiler. Luego del primer año, se abona el equivalente a un mes.

En los contratos de inmuebles destinados a vivienda, si la notificación al locador se realiza con una anticipación de tres (3) meses o más, transcurridos al menos seis (6) meses de contrato, no corresponde el pago de indemnización alguna por dicho concepto (art. 1221 CCCN)

11. Renovación del contrato. En los contratos de inmuebles destinados a vivienda, dentro de los últimos tres meses de contrato, cualquiera de las partes podrá convocar a la otra a efectos de acordar la renovación. Si hay silencio del locador o falta de acuerdo, el locatario puede resolver anticipadamente sin penalidades (art. 1221 CCCN).

12. Intimación de pago y desalojo. Previo a la demanda de desalojo por falta de pago de alquileres, debe intimarse al pago por un plazo no inferior a 10 días.

La notificación remitida al domicilio denunciado en el contrato por el locatario se tiene por válida, aun si éste se negara a recibirla o no pudiese perfeccionarse por motivos imputables al mismo.

Cumplido el plazo o verificado cualquier incumplimiento, el locatario debe restituir la tenencia del inmueble (art. 1222 CCCN).

13. Consignación. Si el locador de un inmueble se rehusare a cobrar el canon locativo, el locatario debe intimarlo de manera fehaciente a que lo reciba dentro de 48 horas siguientes a su notificación. En caso de silencio o negativa del locador, el locatario, dentro de los tres (3) días hábiles siguientes al vencimiento del plazo estipulado en la notificación, debe proceder a la consignación judicial del monto adeudado, o mediante cheque cancelatorio, de conformidad con las previsiones de la ley 25.345, estando los gastos y costas correspondientes a cargo del locador.

14. Obligación de informar a AFIP. Los contratos de locación de inmueble deben ser declarados por el locador ante la AFIP. Cuando se inicien acciones judiciales a causa de la ejecución de un contrato de locación, previo a correr traslado de la demanda, el juez debe informar a la AFIP sobre la existencia del contrato, a los fines de que tome la intervención que corresponda.

15. Corredores. Si solo interviene un corredor, todas las partes le deben comisión, excepto pacto en contrario o protesta de una de las partes según el artículo 1.346. No existe solidaridad entre las partes respecto del corredor. Si interviene un corredor por cada parte, cada uno de ellos solo tiene derecho a cobrar comisión de su respectivo comitente.

16. Alquiler Social. Se crea el Programa Nacional de Alquiler Social destinado a la adopción de medidas que tiendan a facilitar el acceso a una vivienda digna en alquiler mediante una contratación formal.

17. Métodos alternativos de resolución de conflictos. El Poder Ejecutivo, a través del Ministerio de Justicia, deberá realizar las acciones necesarias para fomentar el desarrollo de ámbitos de mediación y arbitraje, gratuitos o de bajo costo, aplicando métodos específicos para la resolución de conflictos derivados de la relación locativa. El procedimiento de mediación prejudicial obligatoria es optativo para el reclamante sin que el requerido pueda cuestionar la vía.

18. Vigencia. Las disposiciones de la presente ley entrarán en vigencia a partir del 1 de julio de 2020 y serán aplicables a los contratos que se celebren a partir de su entrada en vigencia.

En caso de requerir mayor información, no dude en contactarse con Martín Torres Girotti, Adrián L. Furman, María Victoria Funes y Melisa Romero.