Proyecto de ley de sistema de cobertura y promoción del crédito hipotecario

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PROYECTO DE LEY DE SISTEMA DE COBERTURA Y PROMOCIÓN DEL CRÉDITO HIPOTECARIO

El 23 de octubre de 2020, el Poder Ejecutivo Nacional envió al Congreso de la Nación un proyecto de ley para establecer un sistema de cobertura y promoción del crédito hipotecario, en el marco del creciente déficit habitacional y el escaso nivel de endeudamiento por ese tipo de créditos existente en la República Argentina (el “Proyecto Hogar Argentino”).

El Proyecto Hogar Argentino propone crear un coeficiente de actualización denominado “Hogar Argentino–Hog.Ar” (el “Coeficiente Hogar”), a ser calculado sobre la base del Coeficiente de Variación Salarial (“CVS”) y publicado mensualmente por el Banco Central de la República Argentina (el “BCRA”).

Conforme al Proyecto Hogar Argentino, el BCRA deberá instrumentar y reglamentar créditos hipotecarios en Unidades de Valor Adquisitivo (“UVAs”), actualizables por el coeficiente de estabilización de referencia (“CER”), y créditos hipotecarios en Unidades de Vivienda (“UVIs”), actualizables por el índice del costo de la construcción (conforme a la Ley de Sistema de Ahorro para el Fomento de la Inversión en Vivienda), sujeto a las siguientes condiciones:

(i) el valor de la cuota a pagar por el deudor será determinado en función de la actualización mensual del Coeficiente Hogar;

(ii) la diferencia entre la cuota pagada por el deudor en función de la aplicación del Coeficiente Hogar y la que debiera percibir la entidad financiera en función de la variación de las UVAs o UVIs, según sea aplicable, será cubierta con el Fondo Fiduciario de Cobertura y Promoción (“FFCP”), cuya creación también es determinada por el proyecto; y

(iii) la condición de deudor acarreará la obligación de realizar aportes mensuales con destino al FFCP en concepto de prima.

El Proyecto Hogar Argentino establece las características preliminares de los créditos hipotecarios alcanzados por la ley, los cuales podrían destinarse a la construcción de primera o segunda vivienda sobre terreno propio o a adquirir, a la adquisición y/o al cambio de dicho tipo de vivienda por una a estrenar y/o a su refacción o ampliación, ser destinados únicamente a personas humanas residentes en la República Argentina. Conforme al Proyecto Hogar Argentino, los préstamos podrían alcanzar el 80% y 100% del respectivo precio de compra, presupuesto de obra o diferencia de valor entre compra y venta, según corresponda, y beneficiarse de una bonificación de una fracción de la tasa de interés en el caso de que los deudores mantuvieran fondos depositados en UVIs en una cuenta de ahorro en la entidad financiera prestamista durante un plazo de seis (6) meses previos al otorgamiento del crédito.

EL FFCP será fondeado con primas incluidas en las cuotas de los préstamos hipotecarios, un aporte inicial del Tesoro de la Nación, aportes de las entidades financieras que participen del mercado de créditos hipotecarios (que podría ser suspendido por el BCRA de alcanzarse un volumen suficiente), aportes provenientes de organismos multilaterales de crédito y aportes, financiación, subsidio o donación de organismos públicos, privados, nacionales e internacionales.

El Proyecto Hogar Argentino propone la constitución de una sociedad anónima denominada Empresa Hipotecaria Argentina Sociedad Anónima a efectos de que actúe como fiduciario del FFCP y cuyos accionistas serían el Ministerio de Economía y un fideicomiso accionario compuesto por las entidades financieras participantes del FFCP, en proporción a su participación. Además de tener a su cargo la realización de las compensaciones mencionadas con los fondos del FFCP -y en la medida de que no afecte dicho fin-, la sociedad podrá otorgar garantías destinadas a la financiación bancaria de la construcción y mejora de vivienda y sobre instrumentos financieros, cuyo activo subyacente sean créditos hipotecarios, así como realizar operaciones de compra-venta de dichos instrumentos financieros.

El Proyecto Hogar Argentino prevé que los fondos del FFCP deberán ser invertidos en instrumentos que preserven el capital y que cuenten con elevados niveles de liquidez para asegurar el normal desempeño de sus funciones. No obstante ello, ante la posibilidad de que la rentabilidad obtenida por dicha inversión no sea suficiente para cubrir la brecha entre los dos mecanismos de actualización mencionados, el fiduciario del FFCP podrá cubrir esas compensaciones con la emisión de títulos valores nominativos no endosables para ser ofrecidos a las entidades financieras.

Adicionalmente, Proyecto Hogar Argentino se acompañó por un proyecto de ley que establece un régimen destinado a promover las inversiones en la construcción de obras privadas nuevas realizadas en el territorio de la República Argentina, el cual concede ciertos beneficios impositivos en el Impuesto sobre los Bienes Personales, Impuesto a la Transferencia de Inmuebles e Impuesto a las Ganancias.

En caso de requerir mayor información, no dude en contactarse con Fermín Caride, Francisco Zappa y/o María Victoria Genoni.